一生に一度の大きな買い物としてマイホームを購入したのに、欠陥住宅だった・・・。世間を大きく騒がせたの姉歯耐震偽造問題が起こったには2005年のことでした。この問題はマンション自体に問題があっただけでなく、その後の補修費用を巡って新たな問題点を浮き彫りにしました。購入者は補修費用等をマンション分譲業者や施工業者に請求しましたが、責任を追うべき業者等が相次いで倒産したため補修費用は支払われることはありませんでした。公的資金による援助も検討されたものの個人資産への援助は叶わず、最終的にマンション購入者は泣き寝入りするしかなかったのです。
この事件はあまりにも社会的影響が大きく、消費者を守るために新しく法律が定められることになります。
住宅品質確保促進法
実は、姉歯問題が起こるよりも前の2000年に「住宅品質確保促進法」（以下「品確法」という）が制定されています。この法律は、新築住宅の構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分に瑕疵（欠陥）があった場合、売主もしくは請負人は10年間の瑕疵担保責任を負うというものです。構造耐力上主要な部分とは、建物の基礎や土台、柱や壁を指します。雨水の侵入を防止する部分とは、屋根や外壁、下地など、サッシなどの開口部を指します。
売主や工事請負業者はこれらの部分に10年間瑕疵担保責任を負わなければなりませんが、姉歯問題で明らかになったのは、責任を負うべき業者が倒産して資力がない場合、結局瑕疵担保責任による支払いを受けられないという問題だったのです。
住宅瑕疵担保履行法
瑕疵担保を負う法律があっても、お金が出ないのでは消費者は守られることがなく意味がありません。そこでこの矛盾を解消するために新しく法律が追加されました。それが2007年に定められた「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」（以下「瑕疵担保履行法」という）です。この瑕疵担保履行法では、新築住宅を供給する事業者（新築住宅の売主である建設業者、宅建業者等）に対して、住宅品質確保法で定められた１０年間の瑕疵担保責任の履行を確保するために「保証金の供託」または「保険加入」（国土交通大臣の指定する保険法人との間で保険契約を締結）のいずれかを義務付けました。つまり事業者は瑕疵担保責任を負う事案が起こった場合に備えて、事前に資力を確保する措置を取らなくてはならないのです。
保証金の供託
ひとつ目の手段である「保証金の供託」とはどのような手続きなのでしょうか。まず、供託とは金銭や有価証券などを国家機関である供託所に提出し、その管理を委ね最終的には供託所がその財産をある人に取得させることによって一定の法律上の目的を達成させる制度です。供託所として代表的なのは法務局です。登記手続きを行なっているのが法務局ですが、この供託も法務局の大きな業務となっています。その事業者が過去10年間に供給した新築住宅の数に応じて供託金が定められますが、1棟あたり最低2000万円の供託金が必要とされています。
保険加入
ふたつ目は保険加入です。保険制度は新築住宅に瑕疵があった場合に、補修等を行った事業者に保険金が支払われる制度です。万が一、事業者が倒産していて補修工事が不可能な場合には、購入者は保険法人に対して直接補修代金を請求することも出来ます。この保険法人は国土交通大臣の指定を受けた財団法人や株式会社です。現在下記の法人が対象となっています。
株式会社住宅あんしん保証
住宅保証機構株式会社
株式会社日本住宅保証検査機構
株式会社ハウスジーメン
ハウスプラス住宅保証株式会社
一般財団法人住宅保証支援機構
また、保険に加入している住宅を取得した人は、指定住宅紛争処理機関（弁護士会）の紛争処理を利用することもできます。
対象となるのは新築住宅
法律が施行された2009年10月1日以降に引渡しとなる物件で、戸建住宅、分譲マンション、賃貸住宅など、居住用の家屋全てが対象となります。ただし、工事完了日から1年以内かつそれまで未入居である新築住宅に限られています。竣工して1年以上経過した住宅、一度新築で入居後転売した住宅、買主・発注者が宅建業者で自らが賃貸する住宅は対象外です。
新築住宅であるならば、事業者には必ず説明等が義務付けられています。多くが重要事項説明時にその内容が記載されているはずですので、どちらの制度に加入しているかを確認しましょう。
大切なあなたの資産を守る制度ですので、新築物件を購入する方は必ず覚えておきましょう。
