今、不動産投資が注目されています。背景には、日銀のマイナス金利政策によって個人の家主でも低金利で融資を受けられるようになったことや、老後の資産形成や年金への不安などがあるようです。ワンルームや１LDKといった投資用マンションはファミリータイプよりも価格が安く、サラリーマンでも投資用ローンを利用して購入しやすいことも拍車をかけています。家賃収入を得ることも一つの目的ですが、もうひとつ「節税」を目的とする人が非常に多いとも言われます。
不動産投資をすることでどのように節税できるのか、また投資用ローンを借入していると住宅ローンを借りる時に影響はないのかを解説します。
不動産投資が節税になる仕組みとは
投資用ローンを借り入れしてマンションを購入し、賃料収入でローン返済に充てる。ローン完済後は、継続的に安定した賃料収入が得られ、老後の資金不安などの解消につながります。
しかし住宅ローンと違い、投資用ローンは「住宅ローン控除」は対象外となっています。何か特別な税制優遇があるわけではありません。なのに「節税対策になる」と言われるのは何故なのでしょうか。
投資用物件を購入した当初は、初期費用など出費が嵩むだけでなく建物の減価償却も多額になります。そのため、家賃収入よりも経費が上回ってしまう状態になるのです。いわゆる「マイナス収支」です。
「副収入を得るために投資用マンションを購入したのに、マイナスになったら意味がないのでは？」と思いますよね。しかし、このマイナス収支が「所得税・住民税」に影響するのです。
投資用マンションを購入する人はサラリーマンや公務員が多いですが、こうした人は本業で給与収入を得ています。副業である家賃収入でマイナスが出てしまった場合、このマイナス分を勤務先からの給与所得と相殺することが出来るのです。これが「損益通算」と言われるもので、これこそが節税の目玉となっています。
損益通算で税金が安くなる
例えば、税込み年収７００万円（給与所得５２０万円）のサラリーマンが投資用マンションで損益通算した場合を考えてみましょう。
投資用マンションを購入した最初の年、家賃収入が２０万円ありましたが初期費用で２２０万円の支出があったとします。この場合トータルでマイナス２００万円の収支、つまり不動産所得は「－２００万円」という結果になります。不動産所得は給与所得とひとくくりにして、所得税などを計算します。このケースでは給与所得「５２０万円」と不動産所得「－２００万円」を合計し、合計所得が３２０万円に引き下げられます。
最終的に３２０万円に対して所得税が課税されるので、元々の所得税よりも低く抑えられることになります。
一方で「住民税」は前年の所得金額に対して計算されます。所得金額が下がれば、それにともなって住民税も引き下げられることになります。
不動産投資で損益通算をすると、「所得税」「住民税」が節税できるのです。
そのためには「確定申告」をして、勤務先が前もって納税した所得税を取り戻す＝還付を受けることが必要となります。不動産投資をしている人は、「確定申告」が必須の手続きとなります。
住宅ローンを借りる時に影響はある？
不動産投資を目的として投資用ローンを組んでいる人が、マイホームを購入するために住宅ローンを借入しようとする場合、２つのローンは併用することが出来るでしょうか。
答えは「可能」です。しかし、収入の面でクリアしなくてはならない壁があり、全ての人が大丈夫というわけではありません。
住宅ローンの審査を受ける時には、当然「年収」が基準となります。先ほどのように「損益通算」をしている時期では、通常よりも所得が低くなっています。そうなると、借り入れできる金額も低くなってしまいますし審査自体も厳しくなります。
投資用ローンを借りている場合には、いくら家賃収入で回しているといっても「借り入れ＝負債」と見なされます。元々の年収からすると５０００万円の借り入れが可能な人が、すでに３０００万円借り入れしているとその分「与信」が減ってしまうことになります。
金融機関によっては収支がプラスになっている場合には投資用ローン分を除外して審査してくれるケースもあります。ただ節税目的にしている場合にはマイナス計上している人がほとんどだと思われますので、マイホーム購入は計画的に行わなければなりません。
マイホーム購入を考えている人は慎重に
住宅ローンと投資用ローンは併用可能ですが、それなりに年収がある人でないと審査をクリアすることが出来ません。「独身時代に投資用ローンを組んでいて、結婚を機にマイホームを購入しようとしたら住宅ローンで希望金額が借りられなかった」という人もいます。
その際には投資物件の売却が必要となります。売却できる金額がローンの残債を上回らなければ、自己資金で補填しなくてはなりません。リセールバリューが高い物件であれば問題ありませんが、当初少ない自己資金で目いっぱい投資用ローンを組んでいると、売却しても残債が残ってしまうことがあります。
投資目的でマンション購入する場合には資産価値をしっかり考慮し、将来住宅ローンと併用できるかどうかも含めて慎重に行いましょう。
