中古住宅を購入する際、「事故物件ではないか？」と不安になる方は少なくありません。物件情報に明記されていない場合でも、過去に人の死があった物件には、心理的な抵抗を感じる人も多いでしょう。
では、どこまでが「事故物件」に該当し、売主や不動産会社はどこまでその事実を告知する義務があるのでしょうか？今回は、マイホーム購入者向けに、事故物件の定義と告知義務の境界線を、実例を交えて解説します。
事故物件とは？心理的瑕疵のある住宅
事故物件とは、過去に人の死が発生した不動産のうち、購入者が心理的に抵抗を感じる可能性があるものを指します。典型的には、自殺や他殺、火災や事件性のある死亡、長期間発見されなかった孤独死などが該当します。これらは「心理的瑕疵（かし）」と呼ばれ、建物の構造や設備に問題がなくても、住む人の気持ちに影響を与える要因として扱われます。
一方で、老衰や病気による自然死は原則として事故物件には該当しません。ただし、死後の放置期間が長く、特殊清掃が必要だった場合などは、例外的に告知義務が生じることがあります。
売買契約における告知義務とは？
不動産の売買では、売主や仲介業者が買主に対して事故の事実を伝える「告知義務」があります。これは宅地建物取引業法に基づく重要事項説明の一部であり、心理的瑕疵もその対象です。
告知が必要とされるのは、社会通念上「住みたくない」と感じる可能性が高い死亡事故や、特殊清掃が必要だった孤独死、地域で広く知られている事件があった物件などです。
一方で、自然死で速やかに発見された場合や、騒動にならなかった事故死などは、心理的影響が少ないと判断され、告知義務がないとされることもあります。ただし、買主から直接質問があった場合は、たとえ告知義務がないケースでも誠実に答える必要があります。
売買契約では告知義務に「期限」はない
2021年に国土交通省が策定した「人の死の告知に関するガイドライン」によると、賃貸契約では告知義務の目安が「おおむね3年」とされていますが、売買契約では明確な期限は設けられていません。
これは、購入が長期的な所有を前提とするため、事故から何年経っていても、買主の判断に影響を与える可能性がある場合は告知が必要とされるからです。
たとえば、10年前の自殺でも、地域で有名な事件であれば告知義務が残る可能性があります。逆に、数年前の自然死であれば、告知不要と判断されることもあります。
実際の告知事例（売買契約）
以下は、中古住宅の売買において告知義務が問われた実例です。どのようなケースで告知が必要とされるのか、具体的に見ていきましょう。
• 孤独死と特殊清掃が必要だったケース
中古マンションで高齢者が孤独死し、発見までに2週間以上かかりました。遺体の腐敗が進み、特殊清掃が行われたため、心理的瑕疵があると判断され、購入希望者に告知されました。
• 自然死で即発見されたケース
一戸建て住宅で持病による自然死が発生し、家族がすぐに発見。遺体の損傷もなく、清掃も不要だったため、告知義務はないと判断されました。
• 自殺から10年経過したケース
マンションで自殺があり、10年以上が経過していましたが、地域では事件として広く知られていました。買主がインターネットで情報を見つけ、告知されなかったことに不満を持ち、トラブルに発展した事例です。
告知されなかった場合のリスク
告知義務を怠ると、契約解除や損害賠償請求などのトラブルに発展する可能性があります。「知っていたら契約しなかった」として契約が無効になることもあり、精神的苦痛や資産価値の減少に対して賠償を求められるケースもあります。
売買契約では、契約内容と異なる状態として扱われ、代金減額や解除請求の対象になることもあるため、売主・仲介業者側は慎重な対応が求められます。
中古住宅購入時にできる対策
中古住宅を購入する際、事故物件かどうかを見極めるためには、以下のような対策が有効です。
• 重要事項説明書をしっかり確認する
心理的瑕疵について記載があるかどうかをチェックしましょう。
• 仲介業者に率直に質問する
「過去に人が亡くなったことはありますか？」と聞くことで、告知義務の有無にかかわらず情報を得られる可能性があります。
•インターネットで物件名や住所を検索する
過去の事件や事故が報道されている場合、ネット上に情報が残っていることもあります。
• 近隣住民に話を聞いてみる
地域で知られている事故であれば、近隣の方が情報を持っていることもあります。
まとめ：中古住宅だからこそ慎重に
事故物件かどうか、告知義務があるかどうかは、単純な「死の有無」だけで判断できるものではありません。事故の内容、発生時期、地域での認知度、心理的影響など、複数の要素が絡み合って判断されます。
中古住宅は、過去の履歴があるからこそ、慎重な情報収集と確認が必要です。売主や仲介業者の誠実な対応はもちろん、買主自身も納得できるまで確認する姿勢が、安心できる住まい選びにつながります。
