「住宅ローンを組みたいけれど、自分の年収だけでは希望するマンションを購入できない」「親の年齢では、長い返済期間を設定するのが難しい」。
そんなときに選択肢の一つとなるのが、親子2世代で住宅ローンを返済する「親子リレー返済」です。
代表的なものが、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する「フラット35」の親子リレー返済。親が住む住宅だけでなく、子が住む住宅の購入でも利用されるケースがあります。
親子リレー返済とは？
親子リレー返済とは、申込み本人と、その後継者が連帯債務者となり、2世代で1本の住宅ローンを返済していく制度です。
フラット35では、後継者になれるのは申込み本人の子・孫などの直系卑属、またはその配偶者で、定期的な収入があるなどの条件を満たす人です。後継者は連帯債務者となります。
大きな特徴は、借入期間を後継者の年齢を基準に設定できることです。
例えば、60歳の親が申込み本人となる場合、親の年齢だけを基準にすると長期の住宅ローンは組みにくくなります。しかし、30歳の子を後継者とする親子リレー返済なら、子の年齢を基準に借入期間を設定できます。
そのため、親が高齢になってから住宅を購入する場合でも、長期の返済計画を立てやすくなります。
「親が住む」だけではない。子が住むケースも
親子リレー返済というと、「高齢の親が住宅を購入し、将来は子が返済を引き継ぐ」というイメージが強いかもしれません。
しかし、実際には子が住む住宅を、親子で支えるケースも考えられます。
例えば、シングルマザーでパート勤務をしているため、自身の収入だけでは希望するマンションの住宅ローン審査が難しいケース。
このような場合、親が連帯債務者として住宅ローンに参加することで、親子2世代で住宅取得を目指すという方法があります。
もちろん、親が協力すれば必ず住宅ローンを組めるという意味ではありません。年収や他の借入れなどを含めた審査があるため、借入可能額は個別に判断されます。
なお、フラット35は正社員に限った住宅ローンではなく、パート勤務でも申込みが可能です。ただし、年収に応じて総返済負担率などの基準があるため、パート勤務の方が単独で希望額を借りられるとは限りません。フラット35では、すべての借入れを含めた年間返済額について、年収400万円未満は30％以下、400万円以上は35％以下という基準があります。
親子リレー返済は「同居」が条件？
意外と知られていないのが、親子リレー返済の後継者には同居要件がないことです。
例えば、子が購入したマンションに子だけが住み、親は別の場所で暮らしているというケースでも、その他の条件を満たせば親子リレー返済を利用できます。
これは、通常の「収入合算」と区別して考えたいポイントです。
フラット35の収入合算では、原則として申込み本人と収入合算者の同居が要件となりますが、親子リレー返済の後継者にはこの同居要件がありません。
親子リレー返済のメリット
長い返済期間を設定しやすい
最大のメリットは、後継者の若い年齢を活用して返済期間を設定できることです。
特に親が申込み本人となる場合、親の年齢だけを基準にするよりも、長期の返済期間を設定しやすくなります。
親子それぞれの返済力を活用できる
親子のどちらか一方だけでは住宅ローンの負担が大きい場合でも、2人で返済責任を負うことで住宅取得の可能性を広げられます。
また、親子リレー返済では収入合算を利用することも可能です。収入合算を利用すると、合算した収入をもとに借入可能額を算出できます。
ただし、親子リレー返済と収入合算は同じ制度ではありません。
親子リレー返済は「2世代で返済する仕組み」、収入合算は「親子などの収入を合算して借入額を算定する仕組み」と考えると分かりやすいでしょう。
共有名義・持分にも注意
親子リレー返済では、親子の双方が住宅ローンの債務者となるため、住宅の所有関係についても確認が必要です。
親子で資金を負担して住宅を共有する場合には、実際の資金負担割合と登記上の持分割合が大きく異ならないよう注意することが重要です。
持分と実際の負担割合が合わないと、贈与とみなされ、贈与税の問題が生じる可能性もあります。
住宅ローンを組む段階で、金融機関だけでなく、必要に応じて税理士などにも確認しておきましょう。
デメリットは「親子2人に責任がある」こと
親子リレー返済では、後継者は単なる保証人ではありません。連帯債務者として住宅ローンの返済責任を負います。
そのため、将来、子が自分自身の住宅を購入したいと思った場合などに、現在の住宅ローンが影響する可能性があります。
また、親が退職して収入が減る、子の収入が変化する、結婚や出産などで家計が変わるなど、親子それぞれのライフプランも考えなければなりません。
「親子だから何とかなる」と考えるのではなく、誰がどのくらい返済するのかを事前に話し合っておくことが大切です。
「借りられる額」ではなく「返せる額」を考える
親子リレー返済は、親だけ、あるいは子だけでは住宅取得が難しい場合に、親子2世代の力を活用できる制度です。
一方で、親子で債務を負うからこそ、将来の家計への影響も大きくなります。
「いくらまで借りられるか」だけではなく、「親子それぞれが無理なく返済できるか」を考えることが重要です。
親が住むのか、子が住むのか。誰がどの程度返済するのか。住宅の名義や持分をどうするのか。そして将来の相続まで含めて、家族でしっかり話し合ったうえで利用を検討しましょう。
親子リレー返済は、住宅購入を諦めかけていた親子にとって、新たな選択肢になる可能性があります。ただし、2世代にわたって返済責任を負う制度だからこそ、目先の借入可能額だけで判断しないことが大切です。
