2022年度からの住宅ローン控除 決定版!中古派にはうれしい改正点も

不動産コラム

以前から話題となっていた住宅ローン控除の改正ですが、最新情報がまとまりました。住宅ローン控除とは『住宅ローンを借入して家を取得(新築、購入、増改築等)すると、年末のローン残高の0.7%が10年または13年にわたり所得税と住民税から控除される制度』です。

これまでよりも「縮小」の方向で固まったことは仕方のないことですが、これからマイホームを取得する方にとっては以前の制度と比較しても意味がありません。今回の改正ではより細分化された部分もありますので、要点をしっかりと把握しておきましょう。

①新築・中古共に控除率は0.7%に!

まず注目ポイントの一つ目。控除率は年末残高の0.7%が適用(一律)となります。これは新築・中古を問わず共通になります。

そして制度の適用期間は2022年(令和4年)~2025年(令和7年)の4年間です。住宅ローン控除は時限立法と言って永遠にある制度ではありません。これまでも様々な改正を繰り返して継続されてきましたが、終了してしまう可能性もあります。ひとまず4年間延長されたと理解しましょう。

また所得上限は2000万円に引き下げられました。年間の合計所得が2000万円を超える人は適用外ですので、特に複数の収入がある人などは気をつけましょう。

②新築と中古では適用期間が異なる!

次に控除期間(適用期間)ですが、次の2つの区分に分かれます。


新築または 消費税課税物件 中古物件
控除期間
(適用期間)
13年間 10年間

中古物件は売主が個人となる場合が多く、ほとんどが個人間売買となるため消費税がかかりません。つまり、中古物件の場合(非課税)は10年間と覚えておきましょう。

ただし、例外が一つ。不動産会社が中古物件を買い取り、リフォームなどをして販売した場合は「消費税課税物件」となり13年間が適用となります。

③建物の性能によって借入限度額を細分化

【新築の借入限度額の区分】

住宅の性能 2022年・
2023年入居
2024年・
2025年入居
認定住宅 5,000万円 4,500万円
ZEH水準省エネ住宅 4,500万円 3,500万円
省エネ基準適合住宅 4,000万円 3,000万円
一般住宅 3,000万円 2,000万円

【中古の借入限度額の区分】

住宅の性能 2022年・
2023年入居
2024年・
2025年入居
認定住宅
(ZEH・省エネ基準含)
3,000万円 3,000万円
一般住宅 2,000万円 2,000万円

これは、政府の「2050年までに温室効果ガスの排出量を実質0にする」という目標(いわゆるカーボンニュートラルの実現)に向けた施策の一つです。住宅分野においても建物の性能に応じて限度額区分を設定することで、より性能の良い住宅を優遇する形となりました。ただ、そいうった建物は元々値段が高いため上手くバランスを取っているとも言えます。

中古物件においては、制度が存続する今後4年間で金額は変わりありません。

④最大限度額はどうなる?

上記の表にそれぞれ最大限度額がいくらになるかを当てはめてみましょう。

控除率一律0.7% 2022年・
2023年入居
2024年・
2025年入居
認定住宅 35万円×13年
=455万円
31.5万円×13年
=409.5万円
ZEH水準
省エネ住宅
31.5万円×13年
=409.5万円
24.5万円×13年
=318.5万円
省エネ基準
適合住宅
28万円×13年
=364万円
21万円×13年
=273万円
一般住宅 21万円×13年
=273万円
0円 ※
中古認定住宅 21万円×10年
=210万円
21万円×10年
=210万円
中古一般住宅 14万円×10年
=140万円
14万円×10年
=140万円

この金額は、あくまで最大控除金額の合計ですので実際とは異なります。控除期間内にローン残高が限度額を下回った場合には減少します。

ここで注目なのが、※の部分です。2024年以降に建築確認を受ける新築住宅は、省エネ住宅に適合しないとローン控除を受けることが出来なくなります!(2023年12月31日までに建築確認を受ける化登記簿上の建築日付が2024年6月30日以前の住宅であれば、借入限度額2,000万円、控除期間10年間として住宅ローン減税が適用されます。)

⑤住民税からの控除上限も変更

これまでの住宅ローン控除では所得税で控除しきれなかった分を、住民税から控除してもらえました。2022年度からは、住民税から控除される最大金額が97,500円(前年度課税所×5%)に変更となります。自分が支払っている所得税と住民税、両方を確認しておきましょう。

⑥中古住宅の築年要件が緩和された!

これまでの住宅ローン控除では、中古住宅の場合一定の築年数を下回る必要がありました。

★木造:20年以内

★耐火構造:25年以内

2022年以降はこの要件がなくなり、「昭和57年以降に建築された住宅=新耐震基準適合住宅」となりました!これまでは木造で築21年を超えた物件の場合は耐震基準適合証を取得するために、5万円以上経費がかかっていましたがその出費がなくなります。

昭和56以前の住宅を購入した場合は、どんな手を講じても住宅ローン控除を受けられませんので覚えおきましょう。

中古物件を購入する人にとっては、良い条件となる部分もあった今回の改正。マイホーム探しをしている人は、是非この要点を参考にしてください。