「ずっと固定金利の安心」というキャッチコピーでなじみの住宅ローンといえばフラット３５。返済額がずっと変わらず、将来の経済情勢に左右されることなく住宅ローンの支払額が一定なのは、格別の安心感があります。
とはいえ、固定金利となるとどうしても高めになり、一般の銀行が１％未満で変動金利の住宅ローンを貸し出している現在は敬遠されがちなのは少々残念です。
今回はフラット３５の知っておくと便利な「さらにお得な特徴」について解説します。
優良な建物には金利優遇がある
フラット３５では、一定の建築の技術要件を満たすと「フラット３５S」という金利プランを利用でます。タイプは①バリアフリー性②省エネルギー性③耐震性④耐久・可変性の４つがあり、どれか一つを満たせば金利が０．２５％優遇される制度です。しかも、優遇期間が５年間の金利Bタイプ、さらに高度な基準を満たせば優遇期間が倍の１０年間となる金利Aタイプの２種類があります。
例えば３５年間で借り入れをした場合、全期間固定金利となりますが、金利Bタイプであれば当初の５年間適用金利から０．２５％優遇、金利Aタイプならば１０年間０．２５％優遇されることになります。つまり、５年目までと６年目以降、もしくは１０年目までと１１年目以降で金利が２段階で固定されるということになります。
金利が上がらない上に、一定期間０．２５％の引き下げをしてくれるのですからこれは非常に助かります。しかも、新築住宅に限らず中古住宅でも利用できるのです。
ただし、このフラット３５Sの制度は、毎年度決まった予算金額の中で適用されます。予算を達成してしまいそうな場合は、年度途中でも打ち切られる可能性があります。適用となる金利は毎月発表されますが、金利が大きく下がるような事態が発生すると申し込みが殺到する傾向にありますので、特に年度末にあたる１月～３月には注意が必要です。
自己資金がある人にはさらに有利な制度
フラット３５は独立行政法人住宅金融支援機構が行う融資です。申し込み窓口は全国の銀行や信用金庫、住宅ローン専門会社であるモーゲージバンクで実に３００以上の金融機関で取り扱われています。
その中で、「自己資金を多く持っている方には、さらに金利優遇で応援します」というタイプの商品があります。
例えばモーゲージバンクの最大手「ARUHI（アルヒ）」のスーパーフラット３５。
これは自己資金割合によってなんと金利を０．０５％～０．１５％優遇してくれるのです！
具体的には
スーパーフラット９（自己資金１０％借入９０％以下） －0.05 ％
スーパーフラット８（自己資金２０％借入８０％以下） －0.1％
スーパーフラット７（自己資金３０％借入７０％以下） －0.15％
しかも、この優遇は前述のフラット３５Sの優遇とダブルで利用することが出来ます。
これらの優遇を最大限利用すれば、結果的に１％を切る低金利で、かつ固定金利を実現することが出来ます。（フラット３５の適用金利は実行時金利となります。２０１９年６月の実行金利は２１年～３５年で１．２７％、２０年以下で１．２１％です。）
変動金利とあまり変わらない数字になるなら、安心安全な固定金利も選択肢のひとつとして考えない手はありませんね。
しかも、フラット３５では１軒目の持ち家以外のセカンドハウスでも、この金利を利用することが出来ます！
市街化調整区域の物件も利用できる
フラット３５では、物件の建築地についても一般の銀行住宅ローンより融通が利いている面があります。
代表的なのが「土地が市街化調整区域でも利用できる」という点です。
建築地が市街化区域か市街化調整区域かは、必ず物件の重要事項説明書に記載されています。
まず、市街化区域とは「すでに市街地として形成されている地域、またはこれから積極的に市街化していきましょうという土地」です。一方で市街が調整区域は、市街化を制限しましょうという土地です。森林や農地を守らなくてはいけないエリアですので、おのずとマンションや戸建て住宅の建設が難しい場所になります。
民間の住宅ローンではこの市街化調整区域では、最初から申込みがNGとされることがほとんどですが、フラット３５では「適合証明書を取得できれば申込み可能」となっています。建築許可が下りて、検査機関の検査を受け、技術要件を満たしていると認定された物件であればフラット３５の融資を利用できるのです。
また、建築地が区画整理によって保留地となる場合があります。これも、住宅金融支援機構と覚書を締結した区画整理事業施工者、住宅事業者等の区画整理地であれば申込み可能です。
さらに、土地が売買されてものではなく借地出会った場合。普通借地、定期借地権や建物譲渡特約付借地権いずれの場合も、一定の要件を満たせば申込み可能です。
建設地について不安がある場合もフラット３５であれば間口が広がるケースが多いので、諦めずに問い合わせしてみてはいかがでしょう。
