マンションを購入した場合に、必ず出てくるのが「管理費」そして「修繕積立金」です。
この２つの費用は一体何かご存知ですか？

また「一戸建てを買えばかからない費用だし、何だか勿体ないな・・・」と感じる人も多いですよね。しかし、きちんと内容を理解すれば必要な経費であるとお分かりいただけると思います。

「管理費」「修繕積立金」それぞれの中身とは

この2つの費用はどちらもマンション＝あなたの資産の価値を保つための必要経費です。
1ヶ月あたり◯円とひとまとめで引き落としされていますが、お金の使い道が全く違うので別会計となっています。

まず、管理費とは・・・
主に共用部分を綺麗に保ち、将来も快適な生活が続けられるように維持管理するために使われます。それぞれの住戸は専用部分なので自分自身で綺麗にしたり、メンテナンスが出来ます。
しかし、エントランスや共用廊下、エレベーターなど、入居者全員で共有している施設や設備については管理会社に管理が委託されています。管理人さんが廊下を掃除したり、敷地の植栽に水をやったり、ゴミの日にはゴミ置場の整理や清掃などを担当しているのですが、まさにこれが管理費で行われている業務なのです。
その他にも、エントランスや階段・廊下などの光熱費、エレベーターの点検費用も含まれています。もちろん、管理人さんの給与は管理費から支払われています。
いわば、マンションに快適に済み続けるための”ランニングコスト”ですね。

一方、修繕積立金は・・・
その名の通り積立金なのです。マンションは多くの世帯が入居している集合住宅なので、当然建物の規模も大きくなります。
何十年と建物を綺麗に保ち、安全に済み続けるためには定期的なメンテナンスが必要不可欠です。定期的に修繕したり改修することによってマンションの機能性能が維持され、時には向上するのです。言い換えれば、「資産価値の維持と向上」に他なりません。
しかし、それには多額の費用がかかります。それに備えて積み立てるのが修繕積立金の目的です。
管理費が日々のランニングコストであったのに対して、修繕積立金は資産価値を維持するための貯金です。

定期的なメンテナンスと言っても、何をいつ頃やるのか？そもそも、どこを修繕したら良いのか？疑問に思いますよね。
これを事前に計画しているのが「長期修繕計画」です。大体の新築マンションでは竣工して10年目〜12年目（物件によって差があります）に大規模修繕を行うようになっています。
大規模修繕で行う工事は次のようなものがあります。
・屋上防水工事
・外壁塗装工事
・鉄部等塗装工事
・給排水改修工事
・電気設備改修工事
・耐震改修工事
・バリアフリー改修工事
など

こうした長期修繕計画の内容は、マンションの事業者からきちんと書面で提示されます。
管理規約の書類と一緒に渡されるケースが多いので、契約する前に一度は目を通して理解しておくことをお勧めします。

修繕積立金が足りない？最近問題になっている「積立金不足」

いよいよ大規模修繕が近づいてきたマンションでは、しばしば「修繕費用が積み立てられておらず、予算が足りない！」という問題が起きています。計画していた修繕が行われないと建物の傷みが進み、資産価値の下落に直結してしまいます。
これには「毎月の積立金の設定金額が低すぎた」「積立金の滞納が多い」といった原因が考えられます。
管理費・修繕積立金は入居者にとっては毎月の負担になります。安いにこしたことはありませんが、あまりに安すぎると将来困ってしまうのは自分達です。
適正な金額で設定されているか？というのが大きなポイントです。
中古マンションを購入する場合は、これまで予定通りに修繕積立金が貯まっているかをしっかり確認しましょう。

また、こういった不足を解消するために「積立一時金」が徴収される場合があります。まとまった金額を全入居者から一斉に集めるのです。元々、この積立一時金が計画されている場合もありますので、これも長期修繕計画の中で確認をして下さい。

似たような名前の費用で「修繕積立基金」があります。
マンションの価格表を見ると、管理費・修繕積立金の次に記載されていることが多いです。
これは新築した当初、最初の入居者から集める費用で積立金の一部に充当されます。
新築時点では本来ゼロからのスタートですが、ある程度積み立てられた状態にするために支払う費用です。

実は一戸建ての住宅でも、給湯器を交換したり、水廻りをリフォームしたり、年数が経つとメンテナンスが必要なのです。マンションでは管理費と修繕積立金のお陰で、計画的にメンテナンスが行われているのです。

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