住宅ローン控除、1年目は全員「確定申告」が必須です!

不動産コラム

今年もそろそろ確定申告の時期になりました!

昨年1年間に不動産を購入した人にとっては、忘れてはならない手続きがあります。それは「住宅ローン控除」です。

毎年確定申告をしている自営業者の人は、併せて届け出をしましょう。

一方、サラリーマンなど普段確定申告をしていない人は、第1回目となる今年の申告をもって10年間の控除がスタートします。2年目以降は勤務先の年末調整で手続きされますが、1回目を忘れていると1年分損をしてしまいますし、2年目以降の年末調整も始まりません!

「しまった!」とならないようしっかり準備しておきましょう。

まずは「適用要件」をチェックしましょう

「住宅ローン控除」(正式には「住宅借入金等特別控除」と言います)は、住宅ローンを利用して家を購入した人が、所得税などを控除される制度です。

まずは、あなたが利用できる条件をきちんと満たしているかどうか。これが大前提となります。

税制の優遇を受けようとする場合は、「適用要件」を事前にチェックしましょう!

①新築または取得の日から6ヶ月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き
続いて住んでいること。

通常であれば物件の引渡しを受けてから遅滞なく入居します。

「自己居住用」の家を取得する人のための制度なので、6ヶ月以上入居しないのはおかしいと判断されます。別に生活の拠点があるのでは?と思われても仕方がないということですね。

当然ながら、投資用物件(自分が居住しない)やセカンドハウス(主たる居住地が別にある)の場合は、適用外になります。

年末まで継続して居住していなくてはならないので、一旦入居したものの、年末より以前に転居してしまうと適用外です。(この制度を利用したいために、住民票だけを出し入れするようなことは決しておすすめしません。原則、生活している実態があることが必要なのです。)

よく相談があるのが、仕事の都合でやむを得ず本人が単身赴任している場合です。ほかの家族(配偶者や子供)の生活拠点がその物件であることがきちんと証明出来れば大丈夫です。(住民票で確認をします。)

すでに住宅ローン控除を利用している人で、転勤などで家族全員が転居してしまった場合はどうなるでしょうか。

残念ながらその物件に住んでいない間は適用外なので中断してしまいます。転勤先から再度戻ってくることが出来て、かつ適用年数が残っていれば再び控除を受けることが出来ます。例えば転勤時に残り5年間残っていた場合、3年後に戻って来れた時に残り2年分利用できるのであって、戻って来た時に5年分がリスタートするわけではありません。

②この特別控除を受ける年分の合計所得金額が3千万円以下であること。

所得つまり手取りの収入が3千万円を超える人とは、相当な収入がある人です。

あまりに収入が多いと、わざわざ税金を優遇してくれないという事になります。

③新築または取得をした住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供するものであること。

この面積の数字は「登記面積」をさします。

パンフレット上では50平方メートル以上を満たしていても、登記簿謄本に記載されている面積が50平方メートル未満である場合適用外となります。パンフレットに記載されている面積はいわゆる「壁芯面積」といって、壁の厚みの真ん中から測った数字です。一方、登記面積は壁の内側から測る「内法面積」であるため、差異が生じるのです。

50平方メートルに近い面積の物件、特に1LDKクラスのマンションや平屋の戸建てでは注意が必要です。

また、店舗併用住宅なども注意が必要です。

④10年以上にわたり分割して返済する方法になっている新築又は取得のための一定の借入金または債務があること

住宅ローン控除という名の通り、10年以上のローンを借入れしていないとそもそも適用外となります。

注意すべきは勤務先からの社内融資です。無利子あるいは利率が0.2%に満たない低金利であると適用されません。また、親族や知人からの借入れも、たとえ借用書があっても適用されません。

銀行等や独立行政法人住宅金融支援機構(フラット35)からの借入れであれば大丈夫です。

⑤居住の用に供した年とその前後2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例などの適用を受けていないこと

これまで住んでいたマイホームを売却した際に、低税率で長期譲渡所得を計算する特例を受けていると適用外となります。

あれもこれも、優遇を受けることは出来ないということになります。

これらの適用要件に全て当てはまっていれば、住宅ローン控除の申告が出来ます。必要書類を揃えて準備に入りましょう。

次回、なにがいくら戻ってくるのか?を解説します。

詳細は国税局HPへ

No.1213 住宅を新築又は新築住宅を購入した場合(住宅借入金等特別控除)|国税庁