マイホーム探しでは、間取りや価格、駅距離に目が行きがちですが、実はそれ以上に“住み心地”を左右するのが 用途地域 です。用途地域を知ることで、街の雰囲気、将来の変化、資産価値の傾向まで見えてきます。
用途地域とは？街の“性格”を決めるルール
用途地域は、都市計画法に基づき「このエリアはどんな街にするか」を定めたもの。建てられる建物の種類、高さ、規模を制限することで、街の秩序と住環境を守っています。
用途地域は大きく以下の3分類で構成されます。
・住居系用途地域（7種類）
・商業系用途地域（2種類）
・工業系用途地域（3種類）
マンションは多くの地域で建てられますが、タワーマンションは商業地域に建てやすいという特徴があります。
■ 住居系用途地域（7種類）
静かな住宅街から利便性の高いエリアまで幅広いのが住居系の特徴です。
● 第一種低層住居専用地域
もっとも静かな住宅街。高さ10〜12m制限。
【メリット】
落ち着いた環境
子育て世帯に人気
景観が守られる
【デメリット】
商業施設が少ない
土地価格が高い
住まい選びのポイント
→ 静けさ・治安・景観を重視する人向け。戸建て志向に最適。
● 第二種低層住居専用地域
小規模店舗が建てられる。
【メリット】
静かさと利便性の両立
【デメリット】
店舗が増えると生活感が出る
住まい選びのポイント
→ 第一種より生活利便性が高く、戸建て＋小規模店舗の街並みが好きな人に。
● 第一種中高層住居専用地域
マンションが多い地域。
【メリット】
駅近に多く利便性が高い
【デメリット】
人が多く静けさは低層地域に劣る
住まい選びのポイント
→ マンション志向で、静かすぎず便利すぎない“中間”を求める人に。
● 第二種中高層住居専用地域
店舗の規模が大きくできる。
【メリット】
商業施設が増え便利
【デメリット】
騒音・交通量が増えやすい
住まい選びのポイント
→ 駅近で便利な生活を求めるが、商業地域ほどの喧騒は避けたい人に。
● 第一種住居地域
住居中心だが店舗もOK。
【メリット】
バランスが良い
【デメリット】
低層地域ほど静かではない
住まい選びのポイント
→ ファミリー層に人気。利便性と住環境のバランスが良い。
● 第二種住居地域
娯楽施設も建てられる。
【メリット】
商業施設が豊富
【デメリット】
夜間の騒音や治安に注意
住まい選びのポイント
→ 駅近で便利な生活を求める単身者・DINKS向け。
● 準住居地域
幹線道路沿いに多い。
【メリット】
車利用者に便利
【デメリット】
交通騒音が大きい
住まい選びのポイント
→ 車移動が多い人、ロードサイド店舗が好きな人に。
■ 商業系用途地域（2種類）
タワーマンションが建つことが多いエリア。
● 近隣商業地域
商店街やスーパーが多い地域。
【メリット】
買い物が非常に便利
駅近に多い
【デメリット】
人通りが多く騒がしい
住まい選びのポイント
→ “生活のしやすさ”を最優先する人に最適。
● 商業地域
タワーマンションの中心地。 容積率が高く、高層建築が可能。
【メリット】
駅直結など圧倒的利便性
商業施設が豊富
資産価値が高くなりやすい
【デメリット】
夜間の騒音
ビル風
低層階は眺望が期待しにくい
住まい選びのポイント
→ タワーマンション志向の方に最適。
→ 眺望・利便性・資産価値を重視する人向け。
■ 工業系用途地域（3種類）
● 準工業地域
工場と住宅が混在。マンションも多い
【メリット】
価格が抑えられる
【デメリット】
駅から少し離れたエリアに多い
工場の騒音・臭いの可能性
住まい選びのポイント
→ 価格重視で、多少の環境変化を許容できる人に。
● 工業地域
住宅も建てられるが工場中心。
【メリット】
価格が安い
【デメリット】
住環境は限定的
住まい選びのポイント
→ 予算優先で、環境より広さを求める人向け。
● 工業専用地域
住宅の建築は不可です。
タワーマンションが商業地域に建つ理由
タワーマンションが商業地域に集中するのは、以下の理由があります。
● ① 容積率が圧倒的に高い
商業地域は 400〜1300％ と非常に高い容積率が設定されるため、「縦に伸ばす」建築が可能。
● ② 駅前に指定されることが多い
商業地域＝駅前。
そのため、駅直結・駅徒歩1分という好立地になる。また再開発エリアなど、資産価値が高まりやすい立地が多い。
● ③ 複合開発がしやすい
商業地域では商業施設、オフィス、ホテルとマンションを一体で開発できるため、大規模再開発と相性が良い。
用途地域別の資産価値の傾向
● 商業地域
→ 最も資産価値が安定しやすい
理由：駅近・再開発・利便性・希少性。
● 低層住居専用地域
→ 希少性が高く、価格が下がりにくい
理由：静かな環境は代替が効かない。
● 中高層住居専用地域
→ ファミリー層の安定需要がある
理由：利便性と住環境のバランス。
● 準工業地域
→ 価格は抑えめだが、再開発で跳ねる可能性も
理由：工場跡地の再開発が入りやすい。
住まい選びの実践ポイント
● ① 用途地域は“未来の街並み”を予測するヒント
例えば、第一種低層住居専用地域では高層ビルは建たないため、「将来、目の前にマンションが建って日当たりが悪くなる」というリスクが低い。
逆に商業地域では「将来さらに高層ビルが建つ可能性」を考慮する必要がある。
● ② 用途地域は“生活音”にも影響
商業地域 → 夜間の人通り・飲食店の音
準住居地域 → 車の騒音
低層住居専用地域 → 非常に静か
自分の生活リズムに合うかどうかが重要です。
● ③ 用途地域は“資産価値”にも直結
駅近の商業地域は値崩れしにくい。
低層住居専用地域は希少性が高い。
準工業地域は再開発で跳ねる可能性がある。
まとめ
用途地域は、「その街がどんな未来を描いているか」 を示す地図のようなものです。物件そのものだけでなく、周辺の用途地域を理解することで住み心地のミスマッチを防ぎ、資産価値の見通しも立てやすくなります。
マイホーム探しをする際は、ぜひ用途地域をチェックし、あなたのライフスタイルに合った街を選んでください。
